Si vous souhaitez investir dans un projet immobilier conséquent, la Société Civile Immobilière d’attribution ou SCIA est la forme juridique parafait pour vous. Dans cette forme de société, les biens acquis demeurent propriétés de la société. En contrepartie, les associés reçoivent des parts sociales proportionnellement au montant de leur apport. Entre autres, eu égard à sa souplesse, en mutualisant leurs apports, les associés peuvent envisager un projet immobilier de grande envergure et en même temps obtenir une fraction du ou des biens. Si vous souhaitez créer une SCI d’attribution, voici tout ce qu’il faut savoir de A à Z.
À la différence des autres SCI classiques, la SCIA est la forme juridique qui convient aux projets immobiliers de grande envergure. En effet, elle permet l’acquisition ou la construction de biens immobiliers.
Dans cette forme de société, l’attribution de la propriété se fait soit :
Mais ce qui différencie le plus la SCIA des autres SCI classiques, c’est que dans cette forme de société, la société est tenue de céder à ses associés une fraction du ou des biens. C’est une obligation incombant à la SCIA, d’où le fait qu’elle est la forme juridique qui convient au projet immobilier très ambitieux réalisé par un groupe d’investisseurs.
Au moins deux associés doivent constituer la SCIA. Aucune condition de capacité particulière n’est exigée ; les associés doivent seulement être capables de s’engager civilement. Créer une SCI d’attribution ayant un seul associé est impossible.
Chaque associé de la SCI d’attribution doit apporter 1 € symbolique. Le nombre de parts sociales des associés est fixé en fonction de l’apport effectué par chaque associé. Le montant du capital social doit correspondre à la valeur de la construction ou de l’acquisition du bien faite par la SCIA. L’apport doit, en outre, être effectif et ne doit pas être frauduleux. Les trois types d’apport sont possibles :
Les apports doivent être réalisés avant la signature des statuts.
Les statuts de la SCIA doivent être établis par écrit, sous seing privé ou authentique (obligatoire en cas d’apport d’un immeuble). À défaut, la société immobilière ne pourra acquérir la personnalité morale. Ils doivent également contenir certaines mentions obligatoires notamment les apports, la forme sociale, l’objet social, la dénomination, le siège social, la durée, les modalités de fonctionnement. Les statuts doivent être signés et paraphés.
La SCIA doit publier dans un journal d’annonces légales du département du siège social l’avis de constitution résumant les principales énonciations des statuts. Entre autres, elle doit être immatriculée u Registre du Commerce est des Sociétés. Elle est également tenue de déposer l’ensemble des formalités d’entreprise, et ce en ligne via le site du Guichet unique des formalités des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr. La création de la SCIA s’effectuera obligatoirement via ce site.
L’un des avantages de la SCIA par rapport aux autres SCI classiques est que les associés peuvent réaliser des apports et effectuer un prêt immobilier en complément.
La SCIA est une société à responsabilité limitée : chaque associé est tenu de répondre au prorata de sa participation au capital social. Selon l’article L.212-5 du Code de la Construction et de l’Habitation, chaque associé n’est tenu que proportionnellement à sa part dans le capital, et non pour le tout. Les parts sociales attribuées à chaque associé doivent correspondre à la valeur de la fraction du bien qui leur revient par rapport à la valeur de l’ensemble du projet. Par ailleurs, chaque associé est tenu de répondre aux appels de fonds initiés par le gérant, dans le but d’acquérir, de construire, ou d’aménager un bien détenu par la SCIA.
La SCIA peut être gérée par une ou plusieurs personnes physiques, associées ou non. Le gérant est nommé soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision prise à la majorité des associés, sauf disposition différente des statuts. Il est chargé de représenter la société, d’où la nécessité de bien définir ses attributions lors de la rédaction des statuts afin de pallier à toute confusion ou conflit entre les associés découlant de l’étendue du pouvoir conféré au gérant.
S’agissant de la comptabilité, un rapport pour présenter les comptes de ladite société doit être dressé et soumis aux associés. Aussi, une assemblée générale doit être convoquée dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice. Elle doit également déposer directement, ou en ligne, ou par courrier, ses comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe) au greffe du tribunal de Commerce.
Contrairement aux SCI classiques, la SCIA est soumise au régime de la transparence fiscale qui impose à chaque associé le paiement des impôts dus par la société. En ce sens, les bénéfices imposables sont répartis entre tous les associés en fonction de leurs apports, puis ajoutés à leurs revenus globaux et soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR). Cela signifie donc que chaque associé a une responsabilité fiscale proportionnellement à sa participation au capital social.